Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi

İlamsız İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kural olarak, kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye ettirebilmek için, kiraya verenin ilk önce kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası (HMK m.4/a) açması gerekir. Kiraya veren, açmış olduğu tahliye davasını kazanırsa, mahkemeden alacağı tahliye ilamını icraya koyarak taşınmazın tahliyesini sağlar. Genel kural bu olmakla birlikte istisna olarak, iki halde (kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin bitmesi) kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliye edilebileceği kabul edilmiştir (İİK m. 269 vd).

İcra ve İflas Hukukunda (İİK) ilamsız icra, kural olarak yalnız para ve teminat alacakları için mümkün iken istisnai olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra yoluna başvurulabileceği düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar hakkında uygulanır. Kira dışında kalan tahliye talepleri, genel hükümlere göre gerçekleşecektir.

Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır. Bu husus  Türk Borçlar Kanunu (TBK) 315 ve 362'nci maddelerinde düzenlenmiştir. 

Adi kiralara ilişkin TBK m. 315’de; "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." şeklinde düzenlenmiştir. Hâsılat kiralarında (m. 362) bu süre en az 60 gündür. 

Kanunun bu maddesinden de anlaşılacağı üzere ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir şekilde bir takiptir. Hakkında bu şekilde takip başlatılan kiracı (borçlu) birazdan bahsedeceğimiz süreler içerisinde kirayı ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir(İİK m. 269). Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge (m.38) bulunsa bile, kiraya veren, m.269 vd hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.

İlamsız İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesinde Yetkili İcra Dairesi

İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, (HMK)’nun yetkiye ilişkin hükümlerine (HMK m.5 vd) göre belirlenir (m.50). Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi, borçlunun/kiracının yerleşim yerindeki icra dairesidir (HMK m.6).

Bu takibin konusu sözleşmeden doğan para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (TBK m.89/1), kiraya veren (alacaklı) kendi yerleşim yerinde de ilamsız tahliye takibi yapabilir. Bahsedilen icra dairelerine ek olarak ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir.

Bu noktada belirtilmesi gereken diğer önemli bir husus da; ilamsız icra yoluyla kiracının tahliyesi yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.

Kiracının Tahliyesinde Takip Talebi

Takip talebi, genel haciz yolundaki gibi (İİK m. 58 hükmüne uygun olarak) doldurulur. Takip talebinde, alacaklı olarak kiraya veren birden fazla ise, bunların tümü; borçlu olarak kiracı veya birden fazla kiracı varsa, bunların tümü gösterilmelidir. Bu takip yolunda alacaklı iki şeyi talep edebilir: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz) ve kiracının taşınmazı tahliyesi. Takip talebine, varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir (İİK m. 58/III).

Kiracıya Ödeme Emrinin Gönderilmesi

Alacaklı-kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine, icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderir (m. 269; Yön. m. 35). Ödeme emrinde (Örnek No: 13), takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı da yer alır. İhtar kısmında nelerin bulunacağı m. 269’da belirtilmiştir. İhtar kısmında, yedi gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde (hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir.

Bu takip yoluna özgü olarak, İİK'da ödeme emrinde borçluya mal beyanında bulunması ihtarını düzenlememiştir. Birden fazla kiracı varsa, ödeme emri (ve varsa kira sözleşmesi) her birine ayrı ayrı gönderilir.

Ödeme emrini tebliğ alan kiracı yedi gün içinde itiraz ederek takibin durmasını sağlayabilir. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. İtiraz süresinde yapılmaz, 30 gün içersinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. 

Takibin kesinleşmesi üzerine kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesi için dava açar. Söz konusu ödemeden kasıt kira bedelidir. Süreler içinde meydana gelmiş kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde bulunulmayacaktır. Fakat kira sözleşmesinde apartman ortak giderleri gibi giderler kiracı üzerine bırakılmışsa bunlar da kiraya dahildir. Geçen süreler içinde sadece kiranın ödenmesi değil, bunların da ödenmesi gerekir.

Tahliye kararında temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz, takibi değil satışı durduracaktır. Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Ayrıca kanunen borçluya üç aylık kira bedeli kadar teminat yatırarak icranın geriye bırakılması kararı alabilmesi hakkı da tanınmıştır.

Av. Ferman Kaya

Konuya ilişkin aşağıdaki Yargıtay kararı incelenebilir.

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2006/6-89, Karar: 2006/89

Karar Tarihi: 22.03.2006

(2004 S. K. m. 67) (818 S. K. m. 44, 98, 161, 249, 256, 257) (1086 S. K. m. 288, 289)

Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli Asliye 6. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 5.10.2004 gün ve 2003/569-2004/524 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.3.2005 gün ve 2005/599-2165 sayılı ilamı ile,

(…..Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 1.4.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. maddesinde çıkma durumunda iki tarafın bir ay evvel birbirlerine resmen haber verecekleri kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davalı tarafından davacıya gönderilen ve kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğine ilişkin feshi ihbar ihtarnamesi davacıya 1.10.2002 tarihinde tebliğ olunmuştur. Feshi ihbar sözleşmenin 7. maddesindeki sürelere uygun olmadığından geçerli değildir. Davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinden kural olarak bu durumda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Ne var ki davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi böylece zararın artmasını önlemesi Borçlar Kanunu’nun 44. maddesi gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bununla birlikte taraflar arasında anahtarın hangi tarihte davacıya teslim edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davalı kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye ettiğini savunmuş, davacı ise anahtarın teslim edilmediğini, kiralananın Temmuz 2003 tarihinde kiraya verilebildiğini belirtmiştir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayan davacıya teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli ya da kiralayana ihtarname göndermek suretiyle tevdii mahalli tayin ettirmelidir. Mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durularak anahtar teslim tarihi konusunda davalı delillerinin, varsa davacının karşılık delillerinin sorulup toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir…)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, kira paralarının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibinde, borca itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı İlyas Yıldırım vekili, davacının maliki olduğu taşınmazda 1.4.2002 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiracı olarak bulunan davalı hakkında, 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ait ödenmemiş kira bedellerinin tahsili istemiyle icra takibi yapıldığını, davalının taşınmazı boşalttığını ve kira borcu bulunmadığını belirterek borca itiraz ettiğini; davalının kira sözleşmesinin süresi sona ermeden ve kendisinin rızası olmadan taşınmazı boşalttığını, ancak, birikmiş kira bedellerini ödemediğini, anahtarını da usul ve yasaya uygun olarak teslim etmediğini, bu nedenle, taşınmaza yeni kiracı bulunması için davacı tarafından emlakçiye başvurulmasına rağmen, anahtar olmadığı ve davalı taraf halen kiracı sıfatını taşıdığı için taşınmazın gösterilemediğini, taşınmazın ancak 2003 yılı Temmuz ayında gerekli tadilat ve tamirat yapıldıktan sonra kiraya verilebildiğini, dolayısıyla davalının borca itirazının haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline, %40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı K. İş Makineleri İmalat Kiralama San. Tic. Ltd. Şti. vekili, davalının 1.4.2002 tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesine uygun şekilde, kiralananın tahliye edileceğini Eylül 2002 ayı başlarında davacıya şifahen bildirdiğini, ayrıca, aynı konuda, 30.9.2002 günlü ihtarnamenin gönderildiğini, bu ihtarnamenin 1.10.2002 tarihinde tebliğ edildiğini, kiralananın Ekim 2002 ayı içerisinde tamamen boşaltıldığını, davacıya telefonla bilgi verildiğini, davacının müteaddit görüşmelerde kiralananın anahtarını teslim almak için iki aylık fazladan kira parası istediğini, teslim almaktan kaçındığını, bilahare davacı hakkında davalı temsilcisince bu konuda 5.11.2002 tarihinde Şişli Cumhuriyet Başsavcılığı’na müracaatta bulunulduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel Mahkemece verilen; taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirim yapılmak suretiyle sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğinin kararlaştırılmış olduğu; davacıya 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameyle, davalı kiracının 18.10.2002 tarihinde taşınmazı boşaltacağını ihtar ettiği, 1.11.2002 tarihinden itibaren feshin geçerli olduğu, kiralayanın bu tarihten sonraki kira paralarını isteyemeyeceği, icra takibinde istenilen kira paralarının ise, fesih tarihinden sonraki dönemlere ait bulunduğu, bu nedenle davalının borca itirazının yerinde olduğu gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Taraflar arasındaki 1.4.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacıya ait taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığı, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümündeki 7. maddesinde <Çıkma durumları iki taraf bir ay evvel birbirlerine resmen haber vereceklerdir.> şeklinde hüküm bulunduğu; davalı kiracı tarafından davacıya gönderilen ve 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.9.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananın 18.10.2002 tarihinde boşaltılacağının bildirildiği, davacı kiralayan vekilince davalı kiracı aleyhine 24.6.2003 günlü takip talebiyle Şişli 2. İcra Müdürlüğünün 2003/7351 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız icra takibinde bu kira sözleşmesine dayanılarak, 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarına ait, aylık 620 Euro üzerinden toplam 3.100 Euro kira alacağının fiili ödeme günündeki TL. karşılığının tahsili yönünde talepte bulunulduğu, davalı borçlu vekilinin, 4.7.2003 günlü itiraz dilekçesiyle; kiralananın 2002 Ekim ayında boşaltıldığını, boşaltmadan önce durumun kiralayana bildirildiğini, anahtarı teslim almaktan kaçındığını ileri sürerek borca itiraz ettiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesinin tarihi, sözleşmenin tahliye konusundaki 7. maddesi hükmü, davalı kiracının feshi ihbarla ilgili ihtarnamesinin tarihi ve somut olayın diğer özellikleri itibariyle, davalı kiracının feshi ihbarının sözleşmeye uygun ve geçerli olup, olmadığı; buna bağlı olarak, kiracının kiralananı kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye ettiğinin ve dolayısıyla kural olarak kalan sürenin kira paralarından da sorumlu olduğunun kabul edilip edilemeyeceği; bu sorumluluğun kapsamının belirlenebilmesi için de, taraflar arasında çekişmeli olan tahliye tarihinin ispatlanması açısından tarafların bildirecekleri delillerin toplanmasının gerekip, gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yararlı ve yol gösterici olacağı düşünülmüştür:

Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256, 257).

Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan bir tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu’nun 161/son maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HUMK. nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. md. 288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.U.M.K. md. 289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin, somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesini sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.

Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra Mahkemece yapılması gereken, yukarıda açıklanan şekilde, eğer sözleşmede tersine bir hüküm yoksa (örneğin; kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden olmaksızın kiralananın tahliyesi halinde, kiracının kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu olacağına ilişkin bir cezai şart kararlaştırılmamış ise), kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması, bu makul sürenin mutlaka bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlıdır. Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verebilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir.

Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:

Taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirimde bulunulması koşuluyla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği belirtilmiştir. Sözleşmede, böylesi bir bildirim durumunda, kiracının kalan kira süresine ait tüm kira paralarından sorumlu olacağına dair bir hüküm yoktur. Davalı kiracının, 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.9.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğini davacı kiralayana bildirdiği çekişmesizdir. Ancak, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiği tarihler itibariyle, bu ihtarnamedeki fesih bildiriminin, kira sözleşmesinin 7. maddesinde kararlaştırılan süre (bir ay önceden haber verme) koşuluna uygun bulunmadığı açıktır. Öte yandan, somut olayda kiralananın anahtarının hangi tarihte kiralayana teslim edilmiş olduğu hususu çekişmelidir ve mahkemece bu yön üzerinde gereğince durulmamıştır.

Yukarıdaki genel açıklamalar içerisinde belirtildiği üzere; kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma (kiralayanın rıza ve onayı) bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu ise de; kiralayanın Borçlar Kanunu’nun 98. maddesindeki yollama nedeniyle 44. maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliye tarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlıdır. Dolayısıyla, bu tür davalarda, kiralananın hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir şekilde çözülebilmesi için zorunludur.

Dava konusu olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesinde hüküm, kiracıya, bir ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kiralananı tahliye etme hak ve yetkisini tanımaktadır. Buradaki ‘Bir ay önceden yazılı bildirimde bulunmak’ ifadesinin anlamı; kiralananın tahliye edileceğinin belirtildiği tarih ile, bildirim (ihtarnamenin tebliği) tarihi arasında en az bir aylık bir sürenin bulunmasıdır. Bu iki tarih arasındaki süre, sözleşmede kararlaştırılan bir aydan daha az olursa, kiracının bildiriminde kiralananın tahliye edileceği tarih olarak gösterilen tarihin değil; yazılı bildirimin tebliğ tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle bulunacak tarihin esas alınması gerekir. Ne var ki, bu yolla ulaşılacak tarihin tahliye tarihi olarak benimsenebilmesi için, yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, hem kiralananın fiilen boşaltılmış ve hem de anahtarının kiralayana hukuken geçerli bir şekilde teslim veya imtina halinde tevdi mahalline verilmiş olması şarttır.

Davalının tahliye bildirimine ilişkin 30.9.2002 günlü ihtarnamesinde, gelecekte gerçekleştirileceği belirtilen tahliyenin tarihi 18.10.2002 olarak gösterilmiştir. Oysa, ihtarname kiralayana 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilmiştir ve bu iki tarih arasında sözleşmede öngörülen bir aylık süreden daha az bir zaman bulunmaktadır. O halde, taraflar arasındaki uyuşmazlık, salt bu tarihler esas alınmak suretiyle çözülemez.

Öte yandan, kanıtlama yükümlülüğü kendisinde olan davalı kiracının, fiilen daha önce boşalttığını ileri sürdüğü kiralanana ait anahtarı hangi tarihte kiralayana teslim ettiğini kanıtlamasına olanak verecek şekilde delilleri ve davacının varsa, bu yöndeki karşı delilleri toplanmamıştır.

Bu durumda, Yerel Mahkemece yapılması gereken şudur:

Öncelikle, Özel Daire bozma ilamında da belirtildiği gibi, anahtarın teslim tarihi konusunda davalı delilleri ve eğer varsa davacının bu yöne ilişkin karşı delilleri sorulup, toplanmalı; böylece, anahtarın teslim tarihi tam ve kuşkudan uzak bir biçimde belirlenmelidir.

Bu belirlemeden sonra; dava konusu olayda davalı kiracının, sözleşmenin 7. maddesindeki süre koşuluna uygun bir bildiriminin bulunmaması nedeniyle, kural olarak, anahtarın teslim edildiği ve böylece hukuken geçerli bir şekilde kiralananın tahliye edildiği tarihe, sözleşmedeki bir aylık bildirim süresinin eklenmesiyle ulaşılacak olan güne kadar tüm kira paralarından zaten kira sözleşmesi çerçevesinde sorumlu olduğu öncelikle benimsenmeli; kiracının anahtar teslim tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle ulaşılacak tarih ile, kira süresinin biteceği tarih arasındaki dönemle ilgili sorumluluğunun ise, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesindeki atıftan dolayı, aynı Kanun’un 44. maddesi uyarınca, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı bulunacağı gözden uzak tutulmamalı; keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, mevkii, bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği; eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır.

Ardından; yukarıda belirtilen şekilde, anahtar teslim tarihine eklenen bir ayın tekabül ettiği tarihe, bilirkişice saptanan makul sürenin eklenmesiyle ulaşılacak olan tarih belirlenmeli; eğer bu tarih, sözleşmedeki kira süresinin bitiminden öncesine ilişkin ise, bu süreyle; sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir tarihe ulaşılıyorsa, sözleşmenin bitim tarihine kadar geçen dönem için kiracının kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.

Yerel Mahkeme, açıklanan bu yönde, hükme yeterli ve Yargıtay denetimine elverişli bir araştırma ve inceleme yapmamıştır.

Özel Daire bozma ilamı da, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yöne işaret etmektedir. O halde, Yerel Mahkemece, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 22.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.

kaynak: https://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/yeniTasarim/index.jsp