Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri
TBK'nın (Türk Borçlar Kanunu, 6098 Sayılı Kanun) konut ve çatılı işyerleri kiralarına ilişkin 347 ve devamı maddelerinde tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmış, 354'üncü maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. TBK'nın 347'inci maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az 15 (on beş) gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK'nın konut ve çatılı işyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımamaktadır. Bu çerçevede TBK'da ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez.
Diğer yandan; sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi ve kiralanana el koyması bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir.
Sözleşmeyi ihlal eden tarafın TBK hükümleri çerçevesinde tazminat sorumluluğu doğacaktır. Böyle bir durumda TBK’nın 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta, tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52'nci maddesi uygulaması gerekir. Bu kapsamda kiracı da feshi müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8616 E., 2014/13739 K.).
Av. Ferman Kaya
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder