Kira İlişkisinin Sonlandırılmasının 6098 Sayılı Borçlar Kanununda Düzenlenişi

BORÇLAR KANUNUNDA KİRA İLİŞKİSİNİN SONLANDIRILMASI

Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun (6101 sayılı Yasa) "geçmişe etkili olma" başlıklı 1'inci maddesi hükmüne göre: "Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir." Madde hükmüne göre "sona erme" hallerinde ilişki hangi tarihte kurulmuş olursa olsun 6098 sayılı Yasanın hükümleri uygulanacaktır.

6098 sayılı Yasanın kira sözleşmelerine ilişkin bazı hükümlerinin yürürlük tarihi 8 yıl ertelenmiştir. Bu hükümler şunlardır; 

• Kira ilişkisinin devri (m. 323)
• Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (m. 325)
• Önemli sebep nedeniyle olağanüstü fesih (m. 331)
• Bağlantılı sözleşme (m. 340)
• Kiracının güvence (depozito) vermesi (m. 342)
• Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı (m. 343)
• Kira artışlarına ilişkin hüküm (m. 344)
• Kiracı aleyhine olan muacceliyet şartı, cezai şart gibi bazı hükümlerin geçersizliği (m. 346)
• Dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354)

1- Genel Hükümlere Göre Kira İlişkisinin Sonlandırılması

Hukukumuzda kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesine yönelik olarak fesih ve fesih bildirimi (ihbar) hakları düzenlenmiştir. Fesih yolu ile sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı, hem kiraya verene hem de kiracıya tanınmıştır. Eğer kiraya verenler ya da kiracılar birden fazla ise, kira sözleşmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmalıdır .

1.1.Sürenin geçmesi: 

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür (TBK m. 327).

1.2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

1.2.1. Genel olarak

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m. 328)

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

1.2.2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir (TBK m. 329).

1.2.3. Taşınır kiralarında

Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (TBK m. 329).

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur (TBK m. 329).

1.3. Olağanüstü fesih

Kira sözleşmesinin sona erme nedeni her zaman süre ile ilgili olmayabilir. Olağanüstü nedenler, sözleşme ilişkisinin devam ettiği dönemde ortaya çıkan nedenler olup gerektiğinde kira sözleşmesinin (kiralananın kiralama amacına uygun kullanılmaması, kiralananın kullanıma elverişli olmaması gibi)  feshedilmesine sebep sayılmıştır.

1.3.1. Önemli sebepler

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (TBK m. 331).

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

1.3.2. Kiracının iflası

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir (TBK m. 332).

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir (TBK 332).

1.3.3. Kiracının ölümü

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK m. 333).

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira İlişkisinin Sonlandırılması

2.1. Genel Olarak, Bildirim yoluyla

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler (TBK m. 347).

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347 son).

2.2. Bildirimin geçerliliği

2.2.1.Şekil

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348).

2.2.2. Aile konutu

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m. 349).

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

2.3. Dava yoluyla

2.3.1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

a. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

b. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m. 350).

2.3.2. Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m. 351).

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2.4. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 352).

Av. Ferman Kaya

Kiralananın Şeyin Amacı Dışında Kullanılmasına İlişkin Bir Yargıtay İçtihadı

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/4053
Karar: 2005/5831
Karar Tarihi: 07.06.2005

ÖZET : Dava, akde aykırılık, fuzuli işgal nedenleriyle kiralananın tahliyesine ve tazminat ödenmesi isteği ile buna karşı açılan muarazanın giderilmesi ve kiracılığın tespitine ilişkindir.

Kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır.Akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Olayımıza gelince; kiralananın açıktan fena kullanılması hali söz konusu olmadığına göre uygun süreli ihtar koşuluna dayanmayan davacı-karşı davalının tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Diğer yandan taraflar arasındaki kira sözleşmesi geçerli olup, bu sözleşmeye istinaden kiracılık haklarına sahip bulunan davalının işlettiği kantine davacı tarafından el konularak kantinin mühürlendiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Kiralayan davacı Borçlar Kanunun 249/1. maddesi ve yukarıda anılan kira sözleşmesi gereği kiralananı kiracının kullanımına uygun bir biçimde bulundurma yükümlülüğü altında olduğundan davalı-karşı davacının muarazanın önlenmesi ve kiracılığının tespitine ilişkin isteminin de kabul edilmesi gerekirken, bu yönler gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.

(818 S. K. m. 249, 256)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara davetiyelerin gönderilmesi üzerine belli günde davalı ve karşı davacı vekili Av.Utkan Ertürk ile davacı ve karşı davalı vekili olduğunu söyleyen Av.Ayşegül Erşahin geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü: 

Karar: Dava, akde aykırılık, fuzuli işgal nedenleriyle kiralananın tahliyesine ve tazminat ödenmesi isteği ile buna karşı açılan muarazanın giderilmesi ve kiracılığın tespitine ilişkindir. Mahkemece akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm her iki taraf vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1 ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2 ) Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; 

Davacı ve karşı davalı vekili, müvekkili Üniversite'nin Mimarlık Fakültesi'nde bulunan kantin yerinin yapılan ihale sonucu 2886 Sayılı Kanun hükümlerine göre 1 yıl süre ile davalıya kiralandığını, davalının kantin işletmeciliği sırasında sözleşme koşullarına ve çalışma standartlarına uygun davranmadığını hakkında bir çok şikayet alındığını, sözleşme süresinin sona ermesine ve ihtara rağmen kiralananı teslime yanaşmadığını öne sürerek akdin feshi ile kiralananın tahliyesine ve 27.000.000.000.-TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ve karşı davacı vekili, müvekkilinin 10 yıldan beri mecurda kiracı olarak bulunduğunu, 6570 Sayılı Yasada belirtilen tahliye nedenlerinden hiçbirisine dayanılmadığını, dava dilekçesinde akde aykırılıktan sözedilmiş ise de yöntemine uygun bir ihtarname gönderilmediğini, Nisan 2003 tarihinden sonraki aylara ait kira paralarının davacı tarafından ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin alındığını, sözleşmedeki yüzde iki oranındaki cezai şartın çok fahiş ve 6570 Sayılı Yasaya aykırı olduğunu öne sürerek davanın reddine ve kiralanana vaki elatmanın önlenmesine, bu konuda muarazanın giderilmesi ve kira ilişkisinin devam ettiğinin tespitine karar verilmesini istemiştir.

Borçlar Kanununun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. 

Olayımıza gelince; Davacı Üniversite tarafından yukarıda belirtilen esaslar dahilinde davalıya akde aykırılığın giderilmesi hususunda uygun süreli bir ihtarname gönderilmemiştir. Kiralananın açıktan fena kullanılması hali de söz konusu olmadığına göre uygun süreli ihtar koşuluna dayanmayan davacı-karşı davalının tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Diğer yandan taraflar arasındaki 12.04.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi geçerli olup, bu sözleşmeye istinaden kiracılık haklarına sahip bulunan davalının işlettiği kantine davacı tarafından el konularak kantinin mühürlendiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Kiralayan davacı Borçlar Kanunun 249/1. maddesi ve yukarıda anılan kira sözleşmesi gereği kiralananı kiracının kullanımına uygun bir biçimde bulundurma yükümlülüğü altında olduğundan davalı-karşı davacının muarazanın önlenmesi ve kiracılığının tespitine ilişkin isteminin de kabul edilmesi gerekirken, bu yönler gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Hükmün yukarıda iki nolu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında kendisini vekille temsil ettiren davalı-karşı davacı lehine takdir olunan 400.-YTL ücreti vekaletin davacı-karşı davalıdan alınıp davalı-karşı davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07.06.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.