İhalenin Feshinde Kıymet Takdiri, İlan ve Tebligatın Etkisi

İhalenin Feshinde Kıymet Takdiri, İlan ve Tebligat Önemi

2004 sayılı İcra İflas Kanunu (İİK)'nun 126'ncı ve devamı maddeleri uyarınca haczedilen taşınmazlar kural olarak yalnız açık artırma yolu ile satılır. Taşınmaz ihalelerinde artırma satıştan en az bir ay önce ilan edilir. Satış ilanında nelerin bulunması gerektiği 2004 sayılı Kanunun 126'ncı maddesinde ve İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliğinin 45'inci maddesinde düzenlenmiş olup buna göre ilanda satışın yapılacağı yer, gün ve saatinin açık ve kesin bir şekilde belirtilmesi gerekir. 

Anılan Kanunun 127'nci maddesi uyarınca taşınmaz artırma ilanının birer sureti, ilgililere tebliğ olunur. Satış ilanının tebliğ edileceği kişiler; borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerdir. 

Satış ilanının kendilerine tebliği gereken ilgililer, vekil ile temsil ediliyorsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)' nun Tebligat Kanunu atfı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu (Av.K)'nun 41 ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 11'nci maddeleri uyarınca satış ilanı ilgilinin vekiline tebliğ olunur. 

Açık artırma, satış ilanında belirtilen gün ve saatte yapılır. Artırma herkese açıktır. Yalnız, artırmaya katılacak olanların, teminat göstermesi gerekir. Artırmanın yapılışı ve sonuçlanması hakkında bir tutanak düzenlenir. Bu tutanağa, artırmanın yapıldığı gün, başlama ve bitme saati, sürülen pey miktarları ve pey sürenlerin ad ve soyadları, en yüksek peyin üç defa bağırıldığı, ihalenin kime yapıldığı, ihale yapılamamış ise artırmanın on gün daha uzatılmış olduğu yazılır. 

İcra İflas Kanunun Yönetmeliğinin 45'nci maddesi uyarınca artırma tutanağı icra müdürü, tellal ve alıcı tarafından imza edilir. 

2004 sayılı İcra İflas Kanununun "İhalenin Feshi Ve Neticesi" başlıklı 134'üncü maddesinde; 

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur…

İhalenin feshini, Borçlar Kanunu'nda yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla tetkik merciinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. 

İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. 

İhalenin feshi talebi üzerine tetkik mercii talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde tetkik mercii davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. (Ek cümle: 17.07.2003- 4949/38 md.) Ancak işin esasına girilmemesi nedeniyle talebin reddi halinde para cezasına hükmolunamaz…

Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez. 

İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur... düzenlemesi yer almaktadır.

Görüldüğü üzere cebri icra yoluyla yapılan açık artırma ile satış, adi bir satış sözleşmesi değildir. Bu nedenle cebri icra satışlarının feshi de cebri icra hukukuna göre olur. Fesih için genel mahkemede dava açılamaz. İhalenin feshi yalnız şikayet yolu ile icra mahkemesinden istenebilir. 

2004 sayılı Kanunun konuya ilişkin 134'üncü maddesinde ihalenin feshi nedenleri teker teker belirtilmemiş; sadece 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nunda yazılı sebeplerle, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ve ihaledeki fesat nedenleriyle ihalenin bozulabilmesi de mümkündür. 

Satışı yapan icra dairesinin satışın yapılmasını düzenleyen kanun, tüzük veya yönetmelik hükümlerine aykırı hareket etmiş olması halinde icra mahkemesinden ihalenin feshi istenebilir.