Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 18 ile 20'nci maddeleri arasında kat maliklerin borçları düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre:
A - Kat Maliklerinin Borçları
I - Genel kural:
KMK m. 18 hükmüne göre: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk
KMK m. 19 hükmüne göre: Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma
KMK m. 20 hükmüne göre: (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Av. Ferman Kaya
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2013/18-740
Karar: 2014/392
Karar Tarihi: 26.03.2014
ÖZET: Anataşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olan ve projesine uygun olarak yapılan onarım giderlerinden davalı sorumlu olup, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, direnme kararının bozulması gerekmiştir.
(... Davacı dava dilekçesinde, 20.3.2005, 8.5.2005 ve 22.1.2006 tarihlerinde yapılan kat malikleri kurulunda anataşınmazın bakım, onarım giderlerini karşılamak üzere belirlenen aidatları davalının ödemediğini bildirerek faiziyle birlikte 2.680 TL alacağın davalıdan tahsilini istemiş, mahkemece ortak gider borcunun dayanağı kararların mahkemece iptal edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin, özellikle bilirkişi raporlarının incelenmesinden kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda anataşınmazın ortak yerlerinde onarım yapılması ve bunun için yapılacak harcamalar sebebiyle toplanacak aidatlar belirlenmiş ve bu doğrultuda da gerekli bakım ve onarımın gerçekleştirilmiş olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi gereğince kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup aynı Kanunun 20. maddesi gereğince kat malikleri anataşınmazın onarım giderlerine aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Buna göre anataşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olup projesine uygun olarak yapılmış olan onarım giderinden davalının yukarda açıklanan yasa maddeleri gereğince sorumlu olacağı gözardı edilerek yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
H.G.K.'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kat mülkiyeti kurulmuş bulunan taşınmazda ortak giderin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, 20.3.2005, 8.5.2005 ve 22.1.2006 tarihlerinde yapılan kat malikleri kurulunda anataşınmazın bakım, onarım giderlerini karşılamak üzere belirlenen aidatların davalı tarafından ödemediğini bildirerek, 2.680 TL alacağın faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ortak gider borcunun dayanağı olan 8.5.2005 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu kararı iptal edildiğinden, borcun dayanağının kalmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan ilamla bozulmuş; Yerel Mahkeme önceki gerekçelerle verdiği kararda direnmiştir. Direnme kararını temyize davacı vekili getirmiştir.
H.G.K. önüne gelen uyuşmazlık; davalının onarım giderinden sorumlu olup olmadığı; buna göre de, davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; 20.3.2005 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında "Apartmanın arka ve yan cephesinde oluşan çatlakların tamiri, doldurulması ve dış cephe boyasının yapılması için karar alınması çatı tamiratlarının yapılması" için karar alındığı; 12 numaralı daire maliki olan davalının itirazı üzerine bu kez de 8.5.2005 tarihinde yapılan toplantıda 20.3.2005 tarihli kurul kararında alınan kararların aynen benimsendiği; davalının başvurusu üzerine Kartal 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 23.12.2005 tarih, 2005/1445 E. 2010/314 K. sayılı ilamıyla çağrı belgesinin davacıya süresinde tebliğ edilmediği gerekçesi ile 8.5.2005 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulunda alınan kararların iptal edildiği ve temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi tarafından 15.2.2011 tarihinde onandığı; 22.1.2006 tarihli olağan genel kurul toplantısında ise önceki toplantılarda alınmasına karar verilen paranın yetmemesi üzerine, ek işletme projesine göre Mart 2006- Ağustos 2006 döneminde 6 ay süre ile her daireden 50 TL daha toplanmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. Borcun dayanağı olarak 20.3.2005; 8.5.2005 ve 22.1.2006 tarihlerinde alınan bu kararlar doğrultusunda tamir işlemlerinin yaptırıldığı ve bedellerinin ilgililere ödendiği belirlenmiş, davalı ise ödeme yapmamıştır.
Dava konusu taşınmaz 6 numaralı parsel 7 katlı kargir apartman vasfında, kat mülkiyeti kurulu olup, yönetim planı da tapuya 13.4.1976 tarihinde şerh edilmiştir. Uyuşmazlığın çözümünde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19/1. maddesinde "Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar."; 20. maddesinde de; "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: ...b)...bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleriyle yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;... katılmakla yükümlüdür. " hükümleri düzenlenmiştir.
Öte yandan Yönetim Planı'nın 3. maddesinde de ortak kısımların bakımı, onarımı gibi giderlere kat maliklerinin arsa payı oranında katılacakları belirtilmiştir.
O halde anataşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olan ve projesine uygun olarak yapılan onarım giderlerinden davalı sorumlu olup, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, direnme kararının bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince bozulmasına, istenmesi halinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
KAT MÜLKİYETİ - ZORUNLU VE İVEDİ DURUMLARDA ÇATI İÇİN YAPILAN MASRAFLAR - İTİRAZIN İPTALİ
Esas Yılı : 2004
Esas No : 8948
Karar Yılı : 2005
Karar No : 101
Karar Tarihi : 31.01.2005
Daire No : 18. Hukuk Dairesi
ÖZET : Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre; somut olayda olduğu gibi zorunlu ve ivedi durumlarda anataşınmazın çatısının su geçirmesi nedeniyle meydana gelen zarar verici durumun derhal giderilmesi için ilgililerin zaman geçirmeksizin gerekli önlemleri almak, onarım için bir masraf yapmış iseler bundan kendi hisselerine düşen miktar tenzil edildikten sonra geriye kalan bölümünü yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahip oldukları kabul edilmektedir.
(2004 S. K. m. 67) (634 S. K. m. 20, 32)
DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava; davalının, anataşınmazın çatısının onarımı nedeniyle yapılan masraftan payına düşen kısmı ödememesinden dolayı hakkında yürütülen icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, dava konusu onarım gideri ile ilgili alınmış bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığı gibi kat maliklerinin bu masrafı ödemeye rıza göstermedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; davacının bağımsız bölümünün, anataşınmazın çatısının su akıtması nedeniyle hasar gördüğü ve bu zarar verici durumun derhal giderilmesi için davacının, gerekli masrafları bizzat karşılamak suretiyle çatıyı tamir ettirdiği, toplam beş bağımsız bölümden ibaret anataşınmazın kendisi dışındaki üç malikinden parayı tahsil ettiği, davalının ise payına düşen miktarı ödememekte direnmesi üzerine bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre; somut olayda olduğu gibi zorunlu ve ivedi durumlarda anataşınmazın çatısının su geçirmesi nedeniyle meydana gelen zarar verici durumun derhal giderilmesi için ilgililerin zaman geçirmeksizin gerekli önlemleri almak, onarım için bir masraf yapmış iseler bundan kendi hisselerine düşen miktar tenzil edildikten sonra geriye kalan bölümünü yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahip oldukları kabul edilmektedir.
Açıklanan bu durum karşısında davacının gerekli masrafları cebinden peşinen karşılamak suretiyle yaptığı tanık beyanlarıyla birlikte tüm dosya içindekilerin incelenmesinden anlaşıldığı gibi davalı ile aynı arsa payına sahip ve ana taşınmazda bağımsız bölüm maliki olan, bu işle ilgili onarım bedelini ödememekte direnen dava dışı Mustafa aleyhine bu davanın davacısı Sultan tarafından Fatih 3.Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava sonuçlanmış ve itirazın iptaline, takibin devamına dair verilen karar temyiz edilmeksizin kesinleştiğinden Fatih 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/316 Esas, 1137 sayılı olan kararının, bu dava için güçlü delil niteliğinde bulunduğu hususu da gözönüne alınarak davanın kabulü yerine, yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.1.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder